综合用地价格怎样评估

综合用地价格怎样评估

土地价格是指在正常市场条件下，一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其高低取决于可以获 得的预期土地收益（地租）的多少，而预期土地收益受一般因素、区域因素和个别因素的共同影响。但在 实际土地价格评估中，就某一具体宗地而言，上述因素都已经不会改变，唯一决定土地价格的是用途。 由于土地用途具有多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其 所占用的土地上获取更多的收益，并在规划许可的情况下，以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。 因此，在现代城市中，建筑物不仅多层、高层化，而且建筑物的用途也出现了立体化：地下一至二层为停 车场、设备用房，地面一至二层为商店，往上是写字楼，再往上是居民住宅。 用途立体化的建筑无疑使土地得到了高效利用，然而却给国土部门出让土地使用权带来了一些问题。 一方面，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限 按下列用途确定：居住用地 70 年；工业用地 50 年；教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年；商业、旅 游、娱乐用地 40 年；综合或者其他用地 50 年。目前，我国出让土地使用权一般都为最高年限。对于一宗 拥有若干用途的土地来说，如果整宗地按综合用地对待，居住用地也只能使用 50 年，开发商付出同样多的 建筑成本和税费，销售价格却必然要比 70 年使用期的住宅低；对于购房者来说，无论是否以较低的价格购 得房产， 都不愿意自己崭新的房子比别人少用 20 年。 因此， 如果在一宗多用途的土地中包括普通居住用地， 那么整宗土地设定为出让期 50 年的综合用地，将使许多人难以接受。 另一方面，全国各城市制定基准地价的时候，由于综合用地的地价内涵难以界定，除北京等个别城市 外，绝大多数地方都回避了这个问题，基本上只确定了商业、居住、工业三类用地的基准地价。并且，北 京的综合用地是指办公科研、写字楼、会展中心、文体卫生等用地，并没包括同一宗土地中既有商业又有 普通住宅的情况。这样，国土资源部门在核定综合用地的出让价格时，没有统一的基准地价可供参考。笔 者认为，综合用地土地价格的评估，根据不同情况可以采取分算法与合算法两种方式解决。 分算法 分

算法适用于宗地地块面积较大，用途区分明显且包含普通居住用地的情况。

具体方法是：按照该宗地块内不同用途的分摊土地面积分别评估出商业、住宅等用地在法定出让年限 下的价格，并在签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时，注明各个用途的分摊土地面积和 使用年限。

例 1 ：政府准备出让一宗国有土地使用权，有效面积为 20000 平方米。根据规划设计条件，该宗地用 途为 R2、C2（二类居住和二类商业用地），容积率≤1.5，建筑层数≤12 ，建筑高度≤36，绿地率≥35％。其 中， 商业建筑面积为 4500 平方米。 该区域商业用地基准地价为 900 元／平方米， 居住用地基准地价 600 元 ／平方米。计算过程如下： 计算商业用地和居住用地的分摊面积 根据最有效使用原则，估价设定该宗地规划容积率为 1.5.总建筑面积＝20000 ×1.5 ＝30000 （平方米） 商业用地分摊土地面积＝（4500／30000 ）×20000 ＝3000（平方米） 居住用地分摊土地面积＝[ （30000-4500）／30000]×20000 ＝17000 （平方米） 计算商业用地和居住用地的地价 假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为 1 ，商业用地出让年限为 40 年、居住用地为 70 年， —年期修正系数也为 1.当容积率为 1.5 时，商业用地容积率修正系数为 1.3 ，居住用地容积率修正系数为 1.1. 商业用地总价＝900 ×1.3 ×3000＝351 （万元） 居住用地总价＝600 ×1.1 ×17000 ＝1122（万元） 估价结果 商业用地分摊土地面积：3000 平方米；土地单价：900 元／平方米；土地总价：351 万元，大写：人 民币叁佰伍拾壹万元整 居住用地分摊土地面积：17000 平方米；土地单价：600 元／平方米；土地总价：1122 万元，大写： 人民币壹仟壹佰贰拾贰万元整（注：商业用地使用年限 40 年，居住用地使用年限 70 年） 或者可以采取另一种表示方法：先如上述步骤评估出商业、住宅等用地的价格，再折算成综合用地价 格。签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时，同样要注明各个用途的分摊土地面积和使用 年限。 同上例， 先计算出商业用地总价 351 万元、 居住用地总价 1122 万元之后， 可得该宗土地总地价为 1473 万元，总用地面

积 20000 平方米，然后计算出综合地价为 14730000／20000 ＝736.5 （元／平方米），估 价结果为： 土地有效面积：20000 平方米；土地单价：736.5 元／平方米；土地总价：1473 万元，大写：人民币 壹仟肆佰柒拾叁万元整（注：商业用地使用年限 40 年，分摊土地面积 3000 平方米；居住用地使用年限 70 年，分摊土地面积 17000 平方米） 合算法 合算法适用于宗地地块面积较小、用途区分不明显、不包含普通居住用地或居住用地年限不要求 70 年 使用期的情况。比如立体化、多层次利用的商业办公综合写字楼或上住下商的公寓，由于所占土地面积小， 各用途分摊的土地面积基本上是建筑物的基底占地面积。在这种情况下，土地无法进行物理性分割，可以 把整宗土地视为一宗综合用地，出让年限统一定为 50 年。

例 2 ：政府准备出让一宗国有土地使用权，有效面积 2000 平方米，规划建设十层综合楼一栋，地下 一层为仓库，建筑面积 1000 平方米；地上三层为商场，建筑面积 3000 平方米；四至十层为住宅，建筑面积 7000 平方米。该区域商业用地基准地价为 900 元平方米，居住用地基准地价为 600 元／平方米，仓储 用地基准地价参照工业用地，为 400 元／平方米。计算过程如下： 计算仓储用地、商业用地和居住用地在总用地中所占的比例 总建筑面积＝1000＋3000＋7000＝11000 （平方米）；容积率＝11000 ／2000＝5.5 ； R 仓储＝1000／11000 ＝0.091 ；R 商业＝3000／11000 ＝0.273 ；R 居住＝7000／11000 ＝0.636 计算仓储用地、商业用地和居住用地的年期修正系数 假设仓储、居住用地的土地还原利率为 8 ％，商业用地土地还原利率为 10％。 K 仓储＝1 K 商业＝{1－[1／（1 ＋10％）50]}／{1－[1／（1 ＋10％）40]}＝1.014 K 居住＝{1－[1／（1 ＋8 ％）50]}／{1－[1／（1 ＋8 ％）70]}＝0.983 计算综合用地的地价 假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为 1 ，当容积率大于 3 时，仓储用地不考虑容积率修 正；商业用地容积率修正系数为 2 ；居住用地容积率修正系数为 1.6. 综合地价＝400 ×1 ×1 ×0.091 ＋900 ×1.01388312×2 ×0.273 ＋600×0.98317624×1.6 ×0.636 ＝1134.91 （元／平方米） 估价结果 土地有效面积：2000 平方米；土地单价：1134.91 元／平方

米；土地总价：226.98 万元，大写：人民 币贰佰贰拾陆万玖仟捌佰元整（注：综合用地使用年限 50 年） 综上所述，分算法与合算法不仅可以应用于国土部门出让底价的评估，也可用于综合用地的抵押或者 其他目的价格评估。与出让底价相比，只是剩余使用年限有所不同。 需要说明的是，由于房屋与土地的结合极为紧密，当一宗土地被立体化、多层次利用以后，其效用大 大增加，有可能超过各单独用途的土地价值之和。因此，在使用分算法与合算法评估综合用地价格时，一 定要全面考虑委托评估宗地被高效利用后的实际价值，参考市场上其他类似宗地《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 （国务院 55 号令）第十二条明确综合用地出 让最高年期为 50 年，但对什么是综合用地并未进行界定。2001 年国土资源部印发了《全 国土地分类（试行）（国土资发[2001] 255 号） 》 ，其中也没有综合用地类别。2000 年国土资源部、国家工商行政管理总局联合发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本（国土 资发[2000]303 号）明确：合同第四条土地用途按《城镇地籍调查规程》规定的土地二级 分类填写，《全国土地分类（试行） （ 》颁布后，应按《全国土地分类（试行） 》规定的土地三 级分类填写） ，属于综合用地的，应注明各类具体用途及其所占面积比例。 因此，综合用地应当是指同一宗地包含两种或两种以上不同用途的土地，例如商业、居 住综合用地，科研设计、办公综合用地等。关于综合用地的出让年限，国务院 55 号令规定 了各类用地最高出让年限：居住用地 70 年，工业用地 50 年，教育、科技、文化、卫生、 体育用地 50 年，商业、旅游、娱乐用地 40 年，综合或者其他用地 50 年。 综合用地可以分两种情形，一种是多种用途不动产很难分割、只有一个使用者；另一种 是各用途不动产之间可以分割， 往往最终使用者为不同的单位、 个人， 例如底下两层为商业、 上面为居民住宅楼等。 对于第一种情况，可以统一按照综合用地最高出让年限 50 年办理出让手续；对于第二 种情况，由于不同用途界限清楚，可分别属于不同的使用者，为保证各使用者的合法权益， 一般应当按照综合用地所包含的具体土地用途分别确定出让年期。 例如商业、 居住综合用地， 应当明确其中商业用地和居住用地各自分摊的土地面积，并明确商业用地部分出让年期 为 40 年、居住用地部分为 70 年。如统一按 50 年计，就会出现商业部分实际出让年限超 过 40 年，

而居民购买的住宅土地使用年限又明显小于 70 年。