包头市土地市场情况分析及对策

内蒙古科技与经济

InnerMongoliaScienceTechnology&EconomyNo.24,the226thissue

Dec.2010

包头市土地市场情况分析及对策

顾寰中,张　敏

(包头市国土资源局,内蒙古包头　014010)

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　　摘　要:在深入分析包头市近两年土地市场运行情况及城市地价与房地产市场的关系的基础上,提出了优化土地供应,促进土地市场健康发展的建议。关键词:土地市场;包头市;城市地价;房地产市场;优化　　中图分类号:F293.2(226)　　文献标识码:A　　文章编号:1007—6921(2010)24—0044—02　　在经历了2008年国际金融危机、2009年整体经济回暖、2010年国家加强房地产市场调控之后,深入细致的分析包头市近两年土地市场运行情况,认真总结包头市土地市场管理中存在的不足,为政府调控土地市场、优化土地供应提供决策依据,是当前加强包头市房地产市场调控的一个重要课题。1　近两年包头市土地市场情况1.1　土地供应情况2008年、2009年全市供应国有建设用地情况(见图1所示)。大幅度增加,土地供应量基本上能满足各项民生工程、保障性住房、公共基础设施项目用地需求。1.2　城市地价情况1.2.1　地价整体水平。2008年、2009年包头市地价水平情况见(图3所示)。图3　2008年、2009年包头市地价水平情况(单位:元/m2)

图1　2008年、2009年土地供应情况(单位:hm)

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通过图3看出,受金融危机及国家宏观调控措施影响,地价水平有所上升,但涨幅趋缓。2010年第三季度包头市城市地价情况(见图4所示)。与2008年相比,2009年包头市各类用地均有所增加,其中商服用地增加了412.51%;普通商品住房用地增加了10.42%;经济适用住房及廉租房等保障性住房用地增加了31.11%。2010年前三季度与2009年同期相比,商服用地、普通商品住房用地、保障性住房用地供应所占比例情况(见图2所示)。图4　2010年第三季度包头市地价情况(单位:元/m2)商业地价、居住地价、工业地价水平呈梯状排列,地价水平值之比为1∶0.68∶0.25。1.2.2　地价整体增长率。2008年、2009年包头市地价水平同比增长率情况(见图5所示)。图2　2009年三季度、2010年三季度主要用途土地供应比例情况

与2009年三季度相比,2010年三季度包头市商服用地、普通商品住房用地、保障性住房用地等三类用地供应比例均有所增加,其中商服用地比例增加了66.67%;普通商品住房用地比例增加了47.90%;经济适用住房及廉租房等保障性住房用地比例增加了34.84%。总体来说,近两年包头市土地供应总量呈逐年增长趋势,用于房地产开发项目用地也逐年增加,经济适用住房及廉租房等保障性住房用地面积及比例X

图5　2008年、2009年包头市地价水平同比增长率情况

通过上图看出,与2008年相比,2009年总体地收稿日期:2010-08-18

・44・　顾寰中,等・包头市土地市场情况分析及对策

价水平涨幅较明显,各用途地价涨幅均高于上年。2010年第三季度与2009年同期相比,包头市城市地价综合水平值增长率为3.53%。其中,商业地价增长率为3.66%,住宅地价增长率为3.24%,工业地价增长率为3.72%。1.2.3　地价变化的主要因素分析。2008年爆发的金融风暴使房地产业受到直接影响,居民购房普遍存在观望态度,导致房价略有下跌,地价出现负增长。2009年至今,国家出台一系列的政策措施,促进宏观经济逐步好转,金融危机时期积聚的购房需求得以释放,房价持续上涨,拉动地价小幅上涨。地价上涨的另一个重要原因是由于地价构成的主要因素之一征地拆迁补偿费用的上涨,近几年来,按照国家有关政策,为保护被征地农民和被拆迁居民的利益,让更多的人享受到城市化和经济社会发展成果,农民的征地补偿费用和城市居民的拆迁补偿费用逐年提高,增加了征拆成本,拉动了地价的上升。2　城市地价与房地产市场关系分析2.1　房产市场运行情况根据有关部门的统计,2010年1～7月,包头市房地产市场较为稳定,开发投资、新建商品房销售保持稳步增长,市场秩序进一步规范,投资、投机性需求淡出市场。房地产市场供应充足。截至2010年7月底,全市可售商品房35293套、可售面积330.27万m2,同比分别增长5.3%、6.1%;其中可售商品住房21819套、可售面积215.58万m2,同比分别增长1.3%、-6.6%,市场供应仍为充足,存量持续消化。房地产交易旺盛。2010年1～7月,累计成交房屋32052套、面积313.48万m2、金额119.2亿元;其中成交住房25356套、面积255.92万m2、金额83.84亿元。新建商品房销售趋于稳定。2010年1～7月,新建商品房累计销售23759套、面积246.74万m2、金额103.74亿元,同比分别增长11.2%、10.2%、41.2%;其中新建商品住房累计销售17942套、面积2

199.89万m、金额71.74亿元,同比分别增长0.03%、0.2%、20.8%。2.2　地价与房价变化情况2010年1～8月份,包头市居住用地平均地价为829元/m2,同比增长率为3.24%。根据国家统计局公布的1～8月份全国房地产运行情况数据显示,包头市新建住宅价格指数同比上涨平均值为5%,高出地价增长率1.76个百分点,房价上涨幅度高于地价上涨幅度。另据国家统计局公布的1～8月份全国房地产运行情况,呼市房价同比上涨8.7%,包头房价同比上涨3.5%,涨幅低于呼市。主要由于两城市经济结构、人口结构和社会结构不同,房价增幅也不同。呼市作为首府城市,党政机关、事业单位、高校聚集,新进人口较多,有着广泛的家庭投资,且因体制的原因,很多市民拥有两套住房,住房需求大于包头,因此房价增幅也较大。而包头市是以产业形成的功能型城市,住房市场一直是以刚性需求为主体,人口结2010年第24期

构较为稳定,房价也较为稳定。2.3　地价占房价比重据有关业务部门提供的数据,2008年1～10月份,包头市商品房销售总体均价为2585元/m2,经测算土地价格占房价的19.03%;2009年1～10月份,包头市商品房销售总体均价为2934元/m2,土地价格占房价的18.23%;2010年1～7月份商品房销售均价为3802元/m2(根据成交金额119.2亿元、面积313.48万m2推算出),土地价格占房价的14.41%。国土资源部对开展城市地价动态监测的105个城市的商品房开发项目进行抽样调查显示,地价占房价的15%～30%,平均23.2%,说明包头市近两年地价占房价的平均比例均低于全国平均水平。通过地价占房价比重这一调查数据可以看出,地价在整个房价中占比较小,地价和房价只是一种包含关系,房价包含地价,地价是房价的组成之一,而不是决定房价的主要因素。从经济学的角度看,房价是由供给和需求决定的,即供求关系才是决定房价涨跌的主要原因,当房屋需求提高,房屋的价格就上涨,引导开发商购买更多的土地,结果土地需求提高,进而土地价格提高。2.4　租价比租价比是不动产投资收益最为敏感的判断指标,是判断一个城市楼市健康与否的依据。一套房子的租价比=出租价格(一年)/房价(不含装修与税费)。如果这个比值低于4.5%,则说明该地区的房价存在泡沫,如果该比值高于5.5%,则该住房尚存在升值空间。根据包头市地价动态监测样点调查数据显示,包头市普通商业用房租价比在5.5%左右,普通住宅用房租价比在4.7%左右。商业用房租价比高于住宅用房,是由于商业用房市场受国家抑制投资宏观调控政策的影响相对住宅市场较小,说明商业用房具有稳定的收益回报和升值空间。而住宅租价比较低,主要原因是由于房屋销售价格近几年保持小幅上涨,而住宅租赁市场发展较为平稳,造成投资收益率下降,住宅租价比接近临界点,初步表明,包头市房地产市场整体处于健康状况。3　优化土地供应,促进土地市场健康发展3.1　切实加大保障性住房供应要合理控制用地供应时序,优先保证保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房等3类用地供应。在确保这3类住房用地不低于住房用地供应总量70%的基础上,结合实际,选择地块,探索以划拨和出让方式加大公共租赁住房供地建房、逐步与廉租住房并轨、简化并实施租赁住房分类保障的途径。3.2　严格规范商品房用地出让行为3.2.1　严格土地出让条件。土地出让必须以宗地为单位提供规划条件、建设条件和土地使用标准,严格执行商品住房用地单宗出让面积规定,不得将两宗以上地块捆绑出让,大力推行净地出让,减少“毛地”出让。3.2.2　严格规范土地出让底价。(下转第47页)・45・　刘征华・河南省嵩县雷门沟钼矿爆发角砾岩的特征与成矿的关系岗岩体的边部与围岩接触带上,由于上覆岩石被剥蚀而出露地表;º角砾成份来自围岩及花岗岩体本身;»角砾呈棱角状,分选性差;¼胶结物以热液蚀变矿物为主,见少量岩浆岩;½胶结形式为基底——接触式。2.2.3　侵入角砾岩(即花岗岩体内部角砾岩)。其特点为:¹产于花岗岩体内部,规模较小;º角砾块体小,多呈浑圆—次圆状;»角砾多受溶蚀和同化作用;¼胶结物多为岩浆岩,且呈基底式胶结。½实际上矿区内出露的三种角砾岩类型应为同一地质体在不同地质位置的产物。它们的共性为同是雷门沟西—微粒斑状花岗岩体的派生角砾岩,其不同点是产出的位置和受岩体影响程度上的差异。综括本矿区三种角砾岩的特征,推测其爆发类型应为以隐蔽爆发形式为主的爆发角砾岩。3　爆发角砾岩与成矿的关系3.1　角砾岩型矿石的特点本矿区各种类型的爆发角砾岩中均具有不同程度的钼矿化。角砾岩型矿石主要分布在半环状矿体的西部,实际为花岗岩型矿石和片麻岩型矿石的混合型矿石,包括各种不同类型的爆发角砾岩。角砾岩型矿石呈深灰色,具有鳞片状结构、自形—半自形晶粒状结构、他形晶粒状结构、包含结构和交代残余结构;以及脉状构造、浸染脉状构造、浸染状构造、角砾状构造和块状构造。岩石成份以各种围岩成份为主,胶结物为各种岩屑、岩粉、热液蚀变矿物等,局部见以花岗岩类岩石为胶结物。矿石矿物成分中,金属矿物主要为辉钼矿,次为黄铁矿、黄铜矿、磁铁矿、褐铁矿,脉石矿物为钾长石、石英、黑云母、斜长石、绿帘石、绿泥石、角闪石、绢云母、岩粉、萤石、岩屑、硬石膏及多水高岭石。3.2　爆发角砾岩与成矿的关系(上接第45页)　　依据土地估价结果、供地政策和土地市场行情等,集体决策、综合确定用地出让底价,并保证出让底价不低于出让地块所在土地级别基准地价的70%,竞买保证金不低于出让底价的50%。3.2.3　严格土地竞买人资格审查。包括用地者是否欠缴土地出让价款、闲置土地以及不履行土地使用合同等,同时要求竞买人提交竞买保证金不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金的承诺书,以及商业金融机构出具的银行同期存款不低于投资总规模30%以上的资信证明。对存在的违法违规用地行为,要严肃查处,并禁止其三年内参加土地竞买,并建立房地产企业土地开发利用诚信档案,定期向社会公示。3.2.4　严格土地出让合同管理。出让合同必须明确约定土地面积、用途、容积率、建筑密度、套型面积及比例、定金、交地时间及方式、价款缴纳时间及方式、开竣工时间及具体认定标准、违约责任处理,确保以保障性为重点的各类住房用地、建设和销售等按照国家政策落实到位。3.2.5　积极探索新的综合评标方式。在确定土地出2010年第24期

爆发角砾岩的分布,在时间上和空间上与雷门沟花岗岩体关系密切,其展布方向和分布范围严格受花岗岩体控制。钼主要来源于燕山晚期雷门沟细—微粒斑状花岗岩体,细一微粒斑状花岗岩体是矿液的主要来源。矿化蚀变严格与岩体有关。花岗岩体具酸度高,富碱和高钾的特征,有利于钼矿化。爆发角砾岩体受花岗岩体控制,与成矿具有间接的关系。矿区内通过探矿取样分析和研究,爆发角砾岩大体上具有如下的矿化特点:花岗岩体内部角砾岩一般较顶盖角砾岩矿化强,而围绕花岗岩体边部的角砾岩一般在花岗岩体的内外接触带处矿化较强。4　结束语根据前述,可以得出:¹雷门沟钼矿区爆发角砾岩在时间上和空间上与雷门沟花岗岩体关系密切,其展布方向和分布范围严格受花岗岩体控制。º爆发角砾岩分为顶盖角砾岩、围绕花岗岩体边部的角砾岩及花岗岩体内部角砾岩三种类型,各种类型具有不同的地质特点。»矿区爆发角砾岩均具有不同程度的钼矿化,而各种类型的角砾岩具有不同的矿化趋势。¼爆发角砾岩受花岗岩体控制,与成矿具有间接的关系。[参考文献][1]　张国伟,等.秦岭造山带与大陆动力学[M].北京:科技出版社,2001.[2]　张本仁,等.秦岭造山带地球化学[M].北京:科学出版社,2002.[3]　王志光,等.华北地块南缘地质构造演化与成矿[J].北京:冶金工业出版社,1997.[4]　罗铭玖,等.河南省主要矿产的成矿作用及矿床成矿系列[M].北京:地质出版社,2000.让最低价的基础上,将土地价款交付、开发建设周期、中小套型建设要求、土地节约集约程度等影响土地开发利用的因素作为评标条件,科学量化标准,合理确定各因素权重,完善评标专家库,细化评标规则,规范运作,依法依纪严格监督。3.3　切实加强房地产用地监管实施住房用地开发利用申报制度,国土资源主管部门将对合同约定内容进行核验。加强土地市场动态监测,对项目开发建设进度等情况进行实地巡查,全面掌握包头市闲置房地产用地情况,严格按照国土部5号令《闲置土地处置办法》执行。强化保障性住房用地供后监管,对已供应的保障性住房等用地,不得改变土地性质和土地用途,不得提高建设标准、增加套型面积。对没有按约定配建保障性住房的,按照出让合同或划拨决定书约定进行处理。3.4　进一步加大信息公开力度要及时公开住房供地计划、土地出让公告、土地出让和划拨结果、土地开发利用信息、违法违规用地查处结果等,严格按照国土资源部规定的规范格式在国土资源部门户网站上发布,同时在包头市有形市场及媒体公开,定期向社会发布接受群众监督。・47・