豢墓 工海房地 房地产行业未来发展趋势 文／庾莉萍 房价走势一直是各界人士关 注的焦点。中央经济工作会议明 确表示． 坚持房地产调控政策 不动摇．促进房价合理回归 。 面对继续从紧的调控政策，未来 房地产行业发展趋势如何，值得 业界深思。 房地产行业将进入 薄利时代 一、从２０１１年初国务院出台 国 八条”开始，以限贷和限购为核 心的房地产调控政策．加上连续 数次加息，使全年楼市成交量维 持在低迷状态。２０１ ２年将继续 实施限购等调控政策，市场各方 对房价继续下降的判断也逐渐趋 ．降价是２０１ ２年房 资金不足也可以从土地抵押、银行借贷等获得低成本资金 加上房屋销售畅通．资金回笼不成问题。随着金融政策自 改变，这种状况难以继续下去 即银行放款难，私募基金 ｉ多少而已。但无论 ｝下去，调控的目标 有序地发展。 电产市场在经历土地 宽松时代后，房地 信托基金等成本太高，开发商想要借到钱也很难。 关于依靠地方政府问题。以往的调控往往难以持续 出现反复．处于地方利益的纠葛，开发商或多或少地会要 到地方政府的照顾。但是中央这次下了决心，地方政府世 斤１上升过程中，开发 （大。随着房地产市 已经明确表态．可以说开发商执行政策的低成本时代也Ｅ 经过去。对房地产行业而言，严寒的冬天可能比想象的要 】完善，土地资源越 】过程中．从土地中 更冷、更长。对几经波折的房地产企业而言，很难再回至 过去的暴利时代。 ；率的上调和货币政 ：越来越大．财务成 ｌ，开发商即使自有 二、房地产对经济的影响逐步弱化 房地产业的突出特点是产业链较长。当经济发展面雌 需求不足等困难时，依靠房地产业来拉动经济增长，能走 Ｆｅｂｒｕａｒｙ ２０１２ ９ 的作用。但也必须看到，宏观经济政策 ］调整政策，具有明显的短期效益特征。 容易忽略住房对于民生的保障功能，也往往会产生片面追 求ＧＤＰ增长的偏差，演变成一种畸形的经济增长和财政 增收的依赖模式。所以，将房地产业绑架整个经济发展的 方式必须彻底改变。否则． 不靠科技靠炒地” ”不靠企 发展模式而言．还没有哪一种模式的成 ）的。因为房地产不具有引领经济整体向 ｊ反，在房价达到疯狂程度之时 往往意 的存在，如上世纪８０年代的日本住房 业靠地产 ，不仅会伤害民生．也会严重阻碍经济的发展 和综合国力的提升。 】次贷危机。资本主义国家几百年的工业 世界各国的经济发展都面临严峻的资源 国家在工业化和城市化快速发展阶段， ７国民经济支柱产业。但是近些年来．由 三、房地产行业将主要表现为民生属性 经过这一轮严厉的房地产调控，住房的投资属性将越 来越弱。２０１１年第４季度，中国人民银行对全国５０个城 ｊ束以及国际经济技术竞争等因素影响， 地产作为支柱产业，相反将高新技术产 ］先导产业或是支柱产业。房地产业关联 ］特点，本身就是一把双刃剑。长期过度 ７＿Ｓ１增长，不仅不利于经济稳定，还可能 ｝长，过度依赖和消耗能源．造成对环境 【整个经济发展的失衡。当这种失衡达到 经济规律自身的作用下被迫做出强制性 济危机到来及其带来的破坏作用。 ，将房地产业定位于国民经济支柱产业． １２ 市进行了２万户城镇储户的抽样问卷调查。调查认为，房 地产投资不再是居民的投资首选。居民对房价上涨预期出 现大幅回落。同时也表明．无论调控政策将来有什么变化， 政府继续控制投资和投机性需求的政策是不会改变的。 从世界各国经济发展来看。在经济发展初期，多注重 房地产的资本属性，房地产市场被视为资本市场，甚至将 房地产业作为拉动经济增长的支柱产业；而当经济发展到 一定阶段，房地产的社会属性开始受到关注，房地产市场 逐渐转变成为消费市场．房地产的支柱产业地位被高科技 产业和现代服务业等新兴产业取代。房地产业不仅在推动 经济发展中发挥应有作用，更要在促进民生改善和社会和 谐中体现重要功能。从保障和改善民生出发．将房地产业 拉动经济增长与更好地解决民生问题统筹起来．这样的增 长才能带来经济与社会的协调发展，才符合以科学发展为 主题的要求。充分认识房地产业的这种性质变化，正确把 握房地产业在经济发展过程中的角色转换，关系着我国转 变经济发展方式的战略目标的实现 也关系到国家的长治 久安 四、单一渠道融资转为多元化结构融资 单一的银行贷款为主的融资手段，已经成为开发企业 资金运作的突出问题，尤其是金融紧缩政策实施以来，开 发企业的资金严重匮乏，被迫寻找其他方式，其结果将整 个房地产行业拖入资本困境。大型房地产企业将通过合作 及并购等方式优化其资产结构，极力依靠房地产信托基 金。预计２０１ ２年将有８０００亿～１万亿元的房地产信托债 务到期，届时行业将面临巨大的风险。面对大型房地产企 业的资源整合和兼并收购，小型房地产企业将面临重要的 转型机遇。小型房地产企业将积极应对这种兼并收购式的 挑战．以谋求自身优质资产的变现或转换：有一定资金实 力的小型房地产开发企业，将积极接触地产私募基金，以 其优质资产和管理经验而成为基金的合伙人，最终实现从 开发商到投资商的转型。 五、从住宅到商用地产的产业链集合 随着房地产融资成本、交易成本和持有成本的逐步增 加，住宅地产的投资功能正在逐步消失，商业地产开始成 为抵御通胀的产品。广义上的商用地产，包括商业地产、 写字楼、旅游地产和产业地产。商用地产与一个国家的经 济发展息息相关，其发展手段和资本来源非常灵活且多元 化．因此投资价值和市场价值优势显著，发展空间巨大。 近年来，每一种商用地产模式都以其特有的资源优势 而获得巨大的市场空间。但是随着中国企业的产业转型和 消费者的消费习惯转型．２０１ ２年的商用地产转型与整合 也是不可避免的。 商用地产发展关键在于解决商业模式的资金链和资本 链。要打通资金链和资本链．应当充分分解商用地产的每 个发展模块，并厘清每一模块的利润来源，进而厘清商 用地产使用者和消费者的资金链及资本链脉络。资金链和 资本链一旦打通，其商业模式、消费模式和发展模式都将 固定下来，其利润也能实现最大化。 随着２０１ ２年中国金融体系改革和产业结构的调整， 商用地产发展模式，也将由简单的物业租售发展成为以商 业地产为核心的产业链和资本链的整合。商用地产开发商 将从单一项目的建设者或运营者的角色．逐步转化成以商 用地产为核心的整条产业链的运营商和资本大鳄。 六、房地产行业并购日益激烈 ２００８年，我国房地产开发企业达到８万家，是２０００ 年的３．２倍，年均增加７０００多家。随着史上最为严厉的 调控，房地产业迎来了从分散到集中，从良莠并存到优胜 劣汰的大洗牌。由于持续的调控以及货币政策的收紧，多 数开发商陷入了困境，也正因为如此，房地产业将出现大 规模、大范围的并购和重组．行业集中度会明显提高。 虽然并购、重组有利于房地产市场环境的改善和秩序 的规范 但如果缺乏有效的引导与规范，任凭房地产企业 无序并购与重组．形成少数垄断型大企业，独霸市场、垄 断价格，甚至左右政府政策，那么情况甚至比现在更加严 重。因此，在推进产业并购重组的过程中．必须防止可能 出现的垄断局面和无序现象。在土地交易、房价确定 规 划控制等方面．必须严格依法规范操作：一方面要制定规 范 合理、有序的房企并购重组制度和秩序；另一方面要 严禁地方政府在土地交易中设立门槛、设定条件，坚决杜 绝违规违法的操作行为，一经发现要迅速纠正，并追究相 关责任人的责任。 辫 上海房地 七、更多房企将选择“走出去” ２０１ １年黄怒波购买冰岛地产，由于冰岛政府的反对， 购地计划最终没有获得成功。黄怒波就此表示， 走出去 是企业的长期战略，也是民企成长的标志。２０１ １年一些 房企开启了海外投资的尝试。上海绿地和韩国济，Ｊｔ、Ｉ岛正式 签署合作备忘录，将以综合性地产开发运营商的身份加 盟韩国济，Ｊｔ、ｌ岛国际自由城市的建设，总投资达９亿美元。 ２０１ １年１ ２月２３日，碧桂园公告称，公司与马来西亚的 ＭａｙＩａｎｄ集团合作 开发经营位于马来西亚雪兰莪州的多 块土地，拟开发住宅物业配以商业物业，合资公司中碧桂 园持股５５％。 房企”出海 原因有四个方面：第一．部分大房企的 全国经营战略布局已经基本完成．从战略角度出发．企业 向外拓展出于国际化战略考虑 第二，从投资项目来看 多为旅游地产项目，锁定的客户多为国内客户，企业也可 借此整合国内产业链；第三，国内限购、限贷、房产税等 房地产调控政策频繁出台，令企业应接不暇．企业投资海 外的目的之一．是合理规避国内投资风险；第四，大部分 海外的土地和房产都拥有永久产权，对投资者和开发商具 有很大的吸引力。Ｅ （作者单位：才子城网站） Ｆｅｂｒｕａｒｙ ２０１２ １ １