德国的住房政策和市场状况

德国的住房政策和市场状况

一、基本情况

德国现有人口约8100万，1995年人均GDP26000美元(西德)，1989年私人消费中约有18.4%用于住房消费。在统一之后的十年里，住宅投资占GDP的比重一直保持在6%左右。德国的住房类型主要有小单间、出租的单元房、独宅和大型别墅。二战后，如同大多数西欧国家一样，西德经历了很长的住房匮乏时期。进入60、70年代，在生育高峰期出生的人已长大成家以及移民的增多等需要住房。为此，德国政府和民间住房机构作出了极大的努力，克服了很多困难，成功地解决了大部分居民的住房问题。东、西德合并以后，大量的原东德居民涌入西德，又给新联邦政府带来住房问题。1988年初至1994年底，原西德地区的居民增长了约400万人。大量的需求刺激了建房速度，1989年以后建房数量急剧上升，1992年仅在原西德地区建成的住宅就大约有375000套，1994年超过480000套。同时，政府调整建房政策，将原东德地区的住房修复作为重点，通过“复兴贷款”和“促进计划”等方式给予援助，从1990年初到1995年，修复并达到现代化水平的住宅约200万套。1995年德国住房已达3499万套，住宅面积西部地区人均35平方米，东部地区人均为28平方米。1998年底，全德国住宅已达3800万套，人均面积36平方米。随着住房数量的增加，质量也大幅度提高，现德国的住房95%以上的住宅有洗澡间，90%以上的住宅有集中供暖。

德国自有住房的比率一直比较低。从1995年的统计资料来看，自有住房38%，出租房62%，其中私人出租房36%，社会出租房26%。大大低于英、法等其他欧洲国家，也低于欧盟和欧洲国家的平均水平。欧盟国家平均自有住房56%，欧洲国家平均自有住房65%。最近几年这一比率没有大的变化。自有住房率低，除历史、民族习惯等外，住房质量好，成本高导致房价太高是主要的原因。在德国，一般房价每平方米2000-8000马克，

人均收入每月4000-5000马克。如果一个月收入10000马克的家庭想购一套150平方米，每平方米5000马克的住房，约需7、8年的总收入才能买得起。

对多子女家庭、残疾人、老年人和低收入居民，德国政府是通过建造福利住房来解决他们的住房。在原西德地区，出租住宅中约16%是福利住房。凡收入不足以租赁适当住房的居民按法律规定都有权得到住房补贴。补贴一般由联邦政府和州政府各负担一半。1994年，住房补贴曾高达70亿马克。

二、德国的住宅金融体制

德国的住宅金融相当发达，具有以中央银行为核心、商业银行为主体，专业银行和其他金融机构并存、共同发展的金融服务体系。到1998年底，德国银行总数达3403家，下属分行和营业网点有5万多个，平均每千人就拥有一个营业点，密度要高于同等的发达国家。

德国的中央银行是“德意志联邦银行”，主要负责管理国家经济活动中的货币流通和信贷供应，保证货币的稳定，并负责国内外财政金融往来的结算业务。在中央银行的监督管理下，商业银行按其业务范围划分为两大类:

一是全能银行。主要从事比较全面的金融服务业务，包括吸收中短期和长期储蓄存款；建立长期专项基金；发行各种投资证券；提供中短期和长期贷款；从事证券买卖业务和其它金融服务。全能银行有不同的所有制形式，如私人商业银行、合作银行和公营银行等。

二是专业银行。主要从事专项金融服务，也分私营和公营。分营银行是按政府特定

法律建立的，其功能和私营银行一样，只不过服务于政府特定的政策目标，并由政府承担其债务。

在德国从事住宅信贷的金融机构很多，主要包括储蓄银行、抵押银行、住房与互助储蓄银行、信贷合作社、保险公司、商业银行和特别信贷银行等。其中，住房互助储蓄银行以独特的融资机制，在住房抵押市场上占有重要的位置。

据德国的有关史料记载，这种自愿互助储蓄的融资方式实际上起源于中国。大约在公元前200年，中国汉朝一位叫PongKung官员创办了世界上第一家互济储蓄会。后来，这种互济方式传播到欧洲，1885年德国建立了第一家住宅互助储蓄银行。其最初的理念就是大家共同集资建房购房。这种自愿、互助储蓄的融资优势是显而易见的，例如，一栋房的价格是1000马克，10个人每人年储蓄为100马克，所集资金不仅可以保障10年内人人都拥有自己的住房，还可以使人均资本积累等待的期限从10年降低至5.5年。为了鼓励这种民间发起的住宅互助储蓄，德国政府采取了多种奖励政策，包括设立住宅储蓄奖励金和雇员储蓄奖金以及职工资产积累奖金，如1997年年收入5万马克的个人储户(夫妻储蓄10万马克)，可获得住宅储蓄10%的住宅储蓄奖励金，个人住宅储蓄奖金的最高额为800马克，夫妻为1600马克。此外，雇主还要在雇员的住宅储蓄账户里每年存入936马克作为职工资产积累奖金。国家还要对职工积累(936马克)给予10%的雇员储蓄奖金。多种奖励和税收政策的运用，调动了居民参加住房储蓄的积极性，吸引大量的社会闲散资金流向住宅储蓄。

在资金的运用上，德国住宅互助储蓄银行为了保障住房储蓄资金在使用中的公平和安全性，除了按常规审查借款的支付能力外，还有一套严格的借款人资格评定标准，具体包括:①最低存款额。凡需要获得低息的贷款者，必须按储贷合同定期交纳储蓄金，先履行储蓄义务，并满足最低存款额要求，即只有当储蓄达到所需贷款额的40-50%时，参加储

蓄至少2年以上，才有资格得到所需的贷款。②评估值。德国住宅储蓄银行每月对住房的奖金积累状况和对住房储蓄的贡献进行评估，并以评估值的高低来确定借款人的资格和贷款的分配顺序。这样保证每个储户都能得到公正、平等的配贷机会。

截至1998年底，德国住宅抵押贷款余额达到1.98万亿马克，占全社会未清偿还债务余额的20%左右，发达的抵押市场为住宅产业的发展提供了充足的资金。

德国住房抵押贷款的融资安排别具特色，其特点在于很少有人能从一家金融机构获得购房所需的全部贷款。通常，居民购房贷款是这样组成的:55%来自抵押银行或储蓄银行，15%来自住房互助储蓄银行，20%来自商业贷款，其它来自家庭积累。这种多元化的融资安排，一方面有利于金融机构分散风险；另一方面也是德国人精于对信用贷款工具的选择。

目前，德国居民使用的主要住宅金融工具如下:

1.第一抵押贷款。主要由抵押银行和储蓄银行提供，多为可调整利率，贷款房产价值比为50-60%，期限为20-30年，银行对抵押资产拥有第一处置权。

2.第二抵押贷款。主要由住房储蓄协会提供，一般期限为6-18年，平均期限为11年，贷款利率低且固定不变。这主要得利于会员较低的储蓄利率。

3.浮动利率的短期抵押或无抵押贷款。由于德国不允许金融机构向购房者提供100%的抵押贷款，因此，当购房者个人资产和储蓄不足，以上两种抵押贷款仍不能满足需要时，人们可以借助于这种短期的辅助贷款。这多种贷款由商业银行和保险公司提供，利率随行就市，常常不需要抵押和担保。

4.低息、无息贷款。主要由公营抵押银行和储蓄银行向低收入者、残疾人、多子女家庭和建筑社以及住宅的非营利组织提供。

德国住宅金融工具多样化和多种融资安排，尽管看起来有点复杂，但是它促进了各金融机构在住宅抵押市场公平竞争，不断改善金融服务。如德国的抵押银行、住房互助储蓄银行、商业银行和保险公司之间，均有密切协调与合作，并为客户提供“一揽子住宅金融服务”。客户只需进一家银行，提交一份申请、接受一次审查和签署一个合约，即可从几个相关金融机构同时获得所需全部贷款。

德国的住宅金融政策、工具和服务，对居民消费有着不可低估的影响。多年来比较低的贷款/不动产价值比率，严格的资信审查和比较低的通货膨胀率，在一定程度上都制约了居民购房的积极性。而长期以来政府和各类非赢利组织以低息、无息和长期贷款等多种方式，维持了一个宠大的租房市场。这些出租房无论在质量、结构，还是社区环境上都不次于私有住房，且租金比较低。按德国的住宅《租金法》，住房租金一般不得超过家庭实际收入的25%，但购房者每月要将30%左右的收入用于付抵押贷款，这也是一些富裕家庭仍愿住在公益出租房里和“买房不如租房”的原因所在。

三、德国完善的金融体系有以下几个重要特征:

1.建立多元化的住宅融资机制。过去，一提到德国的住宅金融体制，人们比较重视“储贷合同”契约型融资。其实，这只是德国住宅金融体系的一部分。封闭式的住宅储蓄尽管在住宅金融体系中有着不可低估的作用，但是它所提供的资金毕竟是有限的。只有建立多元化的融资机制，将契约型融资与商业性的储蓄融资结合起来、将住宅金融与整个金融市场联系起来，相互协调，才能使之发挥更有效的作用，为住宅投资和消费提供充足的资金支持。

2.住房互助储蓄应遵循自愿和机会均等原则。德国的住房互助储蓄实行自愿、平等、互利互惠的原则，既保障了所有需要购房者都有机会参加住房低息储蓄，并按其对住房储蓄的贡献来确定获得贷款资格，保障了储蓄与货款权利与义务对称和储户之间机会均等。相比之下，我国的住房公积金制度实行强制性储蓄，强制让一部分人参加住房储蓄，歧视性将另一部分人(如城镇个体劳动者、自谋职业者等非国有单位职工)排斥在政策性融资体制之外，这既不符合经济转型期中国多元化的经济结构、多元化的消费需求，也有碍公平原则的实现。而在个人储蓄积累较低的情况下，无限制发放个人贷款，必然导致贷款人对低息款的过度需求，使住宅公积金在较短的时间内资金耗尽，使众多储户失去享受低息贷款机会。

3.开辟灵活多样的储蓄品种，实行多种利率，并辅助于储蓄奖励方式、税收减免等多种措施，调动居民参加住宅储蓄的积极性。在我国，面对收入多元化、需求多样化和拥有消费主权的经济人，政府不能再沿用简单行政干预和管理方式，强制性的让人们参加住房储蓄或多出一点钱，而应学会用市场经济的方法来引导居民的储蓄、消费和投资，帮助居民逐步地实现消费的升级换代。政策性住房储蓄应根据居民不同的需求设计不同利率、优惠政策的储蓄品种，如:对需要购房的储户，设立市场化利率的储蓄，保证居民参加住房储蓄可以得到与其他储蓄等额的利息收入，或设立减免利息税的住房储蓄，以鼓励居民参加住房储蓄；对需要扶持的收入群体(中等偏下和低收入户)，政府还可用住房基金设立专项利息补贴，为他们购房提供低息贷款，或为开发商兴建面向中低收入的出租房提供长期贷款，改变目前泛用“低存低贷”、利息暗补对象不明确及对收入分配的负效应。