第一章第二章第三章第四章第五章第六章
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某某小区管理方案
目 录
物业基本概况┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈物业服务范围、内容及标准┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈机构设置及人员配备┈┄┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈物业管理费用测算┈┈┄┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈前期工作计划┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈有关配套建议┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈
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前言：某某小区计划于2007年10月竣工。“兵马未动，物业先行”，小区
物业管理前期的各项筹备工作已迫在眉睫。对此，就有关问题多次向开发商咨询，在此基础上拟定了一个物业管理初步方案，谨呈领导审阅。
第一章 物业基本概况
（一）基础设施情况：
1、占地总面积：约 万平方米； 2、建筑总面积： 平方米；
3、绿化率：40%，绿地面积：约8000平方米； 4、住宅楼2幢：编号 ；
5、消防中控室1个（与安全监控室一体）设置在 ； 6、电梯共计4部（客）；
第二章 物业服务范围、内容及标准
小区物业服务范围、内容及标准 项目 范围 工作内容 1、负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施； 2、每年一次对小区房屋和共用设备设施进行（一）小区规划红线范综合管围以内，涉及公理 共事务的管理 安全普查，根据普查结果制定维修计划并组织实施； 3、每天有专职物业人员负责接待和处理服务范围内的公共性事务，受理咨询和投诉；夜间有物业人员值班，处理急迫性事务，水、电等急迫性报修15分钟内到达现场； .
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4、有健全的物业管理规章制度，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全； 5、与小区业主签订物业管理服务协议； 6、全体物业员工统一着装，持证上岗； 7、每年进行一次物业管理服务满意率调查，满意率达到90％以上。 标准要求：小区内楼房、共用设施设备、基本市政设施运行正常、维修养护及时。包括： 1、按计划做好小区内楼房及共用设施设备的日常养护和维修； （二）小区房屋及共用2、小区内护栏、围墙、路灯、楼道灯、绿化共用设设施、设备的日施设备常维护（电梯、管理 等公共设施、设备正常使用，道路、甬路、步道、活动场地平整清洁，边沟、涵洞畅通； 水泵、暖气等） 3、雨水、污水管道保持畅通，雨水井、污水处理等相关设施无破损； 4、负责小区智能化设施的日常运行维护，保证性能良好； 5、每年清洗一次楼房外墙。 及时进行补裁补种（三）小区规划红线范1、树木成活率保持100％，绿化管围内的绿地、绿理 化管理、养护 与品种的更新； 2、绿地、草坪、花木养护及时，基本做到三季有花，四季有绿，保持常青常绿。 标准要求： （四）小区规划红线以1、有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，卫生清内，业主户门以洁服务 外的区域 有明确的分工和责任范围； 2、设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾站，对垃圾站、桶及垃圾进行管理并及时组织清运； .
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3、每日对保洁服务范围内的环境进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物； 4、对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等门、窗、楼梯扶手、拦杆、墙壁等，进行每日一次清扫； 5、定期向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂； 6、雨、雪天气及时对小区内道路积水、积雪进行清扫。 1、夜间对小区重点部位、围栏、道路进行不（五）小区规划红线安全管内，业主户门以理 外范围 少于三次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录； 2、如发生治安案件、刑事案件、交通事故时，及时报警，并配合公安部门进行处理。 1、有固定的机动车、非机动车存放场所，有（六）车辆管理 车的停放与出入 健全的管理制度和管理方案； 机动车、非机动2、对进入小区的机动车辆进行登记，出入凭证； 3、保证停车有序，长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利、义务等。 1、有健全的消防管理制度，建立消防责任制； （七）小区消防设施的消防管维护及消防管理 理 （八）小区内电梯的养电梯管理 2、消防设施有明显标志，定期对消防设施、设备、器材进行巡视、检查和维护； 3、定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能，有突发救火预案。 1、保证电梯24小时运行，设置专人管理，确保技术性能良好；（或安装监控探头） 护、运行、维修 2、电梯维修一般安排在生产使用间隙进行，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工。 .
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第三章 物业机构设置及人员配备
（一）、机构设置：
北京市远望物业管理有限责任公司 项目部
办公室：客户服务、保洁服务、绿化服务 工程部：综合维修
保安部：消防（安全）监控、小区巡视 （二）人员编制：
物业管理、服务人员编制表 序号 1 2 3 4 部门 项目总经理 办公室 工程部 保安部 合 计
1、物业管理人员：4人
1）项目总经理1人（负责小区物业服务的全面管理工作）；
2）办公室负责人1人（负责小区的客服、保洁、绿化管理与服务）； 3）工程部主管1人（负责共用设备设施的运行、维护与综合维修服务）； 4）保安部主管1人（负责小区治安、消防、交通等安全管理）。 2、物业服务人员： 6人
1）客务服务：1人（负责处理小区业主投诉）；
项目 经理 1 1 部门 主管 1 1 1 3 员工 7 2 10 19 合计 1 7 3 11 23 .
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2）财务出纳：1人（负责日常费用开支管理，会计业务由公司兼职）； 3）文秘档案：1人（负责本项目部的文秘和资料档案管理工作） 4）保洁服务：2人（负责小区内公共区域、环境的卫生清洁）； 5）绿化管理：1人（负责小区绿化、绿地、绿摆的管理与养护）； 3、工程管理人员：2人
1）综合维修：2人（负责小区土建、设施、房屋等维修服务）； 4、安全管理人员：10人
1）巡逻保安：6人（负责小区白天和夜间的安全巡逻）；
2）消防（安全）监控值机员：4人（负责小区消防及安全监控室的运行值班）；
（三）人员选配
1、项目总经理：本科（大专）以上文化程度，从事物业管理工作5年以上，担任过类似物业项目经理或专业公司相同职务2年以上，本人有很强的事业心、责任感，政治素质良好，具有扎实的专业知识和丰富的实践经验，作风稳健、学识广泛，善于沟通，具有统揽全局的能力。
2、部门负责人：大专以上文化程度，从事物业管理工作3年以上，担任过本专业的相应职务1年以上，有比较丰富的实践经验，具有厚实的业务知识，具备独挡一面处理事务的能力。
3、基层人员：中专以上文化程度，从事物业管理工作一年以上（领班级2年以上），本人有某一方面的技术专长，有良好的敬业精神，具备完成本职岗位工作的能力。
（四）人员培训
1、培训要求：派到新项目的人员和新招聘的人员，上岗之前由公司进行严格的岗前培训，以达到熟练岗位职能和工作流程。
2、培训内容：培训对象按层次分为中、高管理督导层，员工执行层和基本操作层。培训内容分为企业理念，管理实务，专业技能、政策法规等方面。培训形式包括岗前、岗职、交叉等多种形式。岗前培训包括：物业概况、项目介绍、职业道德、服务意识、管理规范、消防安全、商务礼仪、操作技能、形体训练等课程。
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3、培训计划（略）：
（五）劳资管理
1、劳资管理：劳资管理采用以职定位、以岗定薪，对员工实行职级管理，一级对一级负责，上对下的工作实行严格的督导检查并认真记录。实行“员工手册”和“激励制度”，依据国家法律、法规和北京市有关政策处理劳资关系问题。
2、员工福利：凡属正式入职本公司的员工，均需签署劳动合同，享受企业福利，按照北京市规定由企业和员工个人分别按比例缴纳社会统筹“四险”，即：养劳保险、失业保险、医疗保险、工伤保险。
第四章 物业管理费用测算
一、 小区物业管理费合计：
万元/年（不含能源费）
1、物业管理费标准： 元/月·平方米 2、各项费用测算明细表（附后） 二、前期一次性开办费用合计： 万元
详见：《物资装备购置计划表》（附后）
（一）、小区物业管理、服务人员费用测算表
序 号 一、 1 2 3 4 工作岗位 （职务） 项目经理 办公室 负责人 客户服务 保洁服务 绿化管理 数量 （人） 1 8 1 1 2 1 薪资标准 （元） 5000 2500 1200 600 600 月薪金额(元) （小计） 5000 7900 2500 1200 1200 600 备 注 .
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5 6 7 二、 1 2 三、 1 2 3 文员 出纳 库管 工程部 主管 综合维修 保安部 主管 监控室值班 保安人员 小 计 计提费用 员工加班 1 1 1 3 1 2 11 1 4 6 23 800 800 800 2000 1200 2000 800 800 27300*46% 800 800 800 4400 2000 2400 10000 2000 3200 4800 27300 12558 2482 消防、安全 巡逻 按北京市规定计提比例为46％；包括福利14％，27300/22天*2天 以上合计 42340元/月 “四险”32％ 人员工资总计 42340/月*12个月 =508080元/年 （二）工程维修养护费用：
1、弱电系统（含消防）： 元/月×12月= 元； 2、各种水泵（含附属配套）： 元/月× 月= 元； 3、设施综合维护（含房屋）： 元/月× 月= 元； 4、电梯维保： 元/月×4部×12月= 元。 工程维护费用合计： 元
（三）卫生清洁费用：
1、生活垃圾清运： 元/月×12月= 元；
2、消杀费（杀虫、灭鼠）： 元/次×4次/年= 元； 3、清洁低耗品： ×0.15×12= 元；
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4、外立面清洗（估算）： 平方米× 元×1次/年= 元。 保洁费用合计： 元
（四）安全管理费用：
1、安全监控设备： ×12= 元；
2、消防器材（更新率20%）： ×20％= 元。 安全管理费用合计： 元
（五）物业运营费用：
1、办公费：2000元/月×12=24,000元； 2、通讯费：3000元/月×12=36,000元；
3、交通费（含采购）：5000元/月×12=60,000元； 4、工作餐费： 人× 元/餐×260天= 元； 5、节日装饰费用：8,000元； 6、业务活动费用：15,000元。 物业运营费用合计： 元
（六）绿化、绿摆养护费用：
1、绿地养护：8000平方米× 元= 元； 2、绿摆费用： 元/月×12月= 元。 绿化养护费用合计： 元
（七）开办费摊销：
1、 ÷5= 元； 开办费摊销费合计： 元 .
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（八）管理酬金：
前七项之和： ×10％= 元 管理酬金合计： 元
（九）营业税金：
上述八项之和： ×5.5％= 元； 营业税金合计： 元
（十）物业保险费用：
1、共用设备财产险（估算）： 万元×3‰= 元； 2、大众责任险（设定）： 万元×3‰= 元。 物业保险费用合计： 元
上述十项之和：
物业管理费用总计： 元
物业管理费标准： ÷43062.69÷12= 元/月·m2 二、前期物业开办费用：
物资装备购置计划表
序号 项 目 单 位 数 量 套 台 台 单 价 金 额 一、 清洁设备购置费 1 2 3 .
玻璃刮子 垃圾车 墩布车 .
4 5 6 大垃圾桶 小计 个 台 台 台 台 台 架 套 套 二、 办公设备购置费 1 2 3 4 5 6 电脑及附件 打印机 传真机 复印机及备品 办公家俱 小计 三、 工程设备购置费 1 2 小计 四、 保安、消防器材购置 1 2 3 对讲机 照相机（资料留存） 消防器具（消防服） 小计 五、 卫生清洁“开荒”费用 六 七 八
人员招聘、培训费用 开办期一个月工资 物业人员制装费 合 计
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第五章 前期工作计划
一、前期筹备：
1、制定方案：如机构的搭建、管理人员、服务人员、保安人员、工程专业人员的选聘、培训，开办期物资装备器材的采购，各项物业规章制度的制定等等。各项工作均需同步进行，时间上宜早不宜迟。
2、工程介入：在新建物业交付使用前，物业工程人员将先于其他服务人员现场介入，主要任务是：一方面参与配合小区房屋、设备、设施等接管验收工作，一方面熟悉掌握小区设备、设施的施工安装、技术性能、隐蔽工程、档案资料等情况，为日后管理打下基础。
3、前期筹备：（1）、对所有物业人员进行前期物业基本概况、小区物业管理规程、基本服务规程、礼貌礼仪及各专业岗职、操作技能培训。（2）、组织对已交验的小区楼房及环境进行卫生清洁“开荒”，让新楼新起来。（3）、购置物业管理所需的物资器材、办公用品、维修机具等，使物业管理具备整体服务功能。（4）、对小区共用部位、消防设施、车场道路等处设置各种导识系统，使小区尽快形成井然有序的生产、生活和良好的工作秩序。（5）、组织分系统、分部门、分岗位服务与管理程序的摸拟训练，使全体物业人员快速进入工作“角色”，担负起管理服务任务。总之，通过全面、认真、细致的前期准备，使小区物业基本具备生产、生活和工作条件。
二、日常管理
1、顺利迁入：
2、小区管理：搞好新小区的物业管理。（1）、加强安全管理，物业保安人员要做到情况熟、人员熟、设施熟、技能熟，进入角色快，各项防控措施及时到位，防止出现失窃、火灾等事故发生。（2）、抓好秩序管理，入园初期人多、车多、物流多，对小区秩序管理，做到手续简化、出入凭证、工作有序，积极配合开发商有关部门一起有条不紊地完成新楼的迁入工作。（3）、搞好服务管理，物业服务管理方面做到计划周密、责任到人、岗职到位，坚持每日晨会、每周例会、月
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检查、季分析制度，工作早布置、晚小结，分工不分家，上下不脱节。让小区业主入驻后感到“物业就在身边”，“有困难找物业”将成为小区生活离不开的一种服务需求。总之，通过远望物业与小区全体业主的共同努力，将小区营造成一个整洁、优美、安全、文明的新型小区。
3、档案资料：齐全完备的档案资料，是做好小区物业管理与服务的必备条件。为此，从介入小区物业管理的第一天开始，就要十分注意各种物业资料的收集与归档，包括物业交接资料中的平面图、建筑资料、给排水管资料、消防资料，公用设施、设备的重大维修、改动情况，物业管理活动中的书面、音像记录等。各种物业资料经过整理归档，分类保存，输入计算机实行电脑管理。
4、设施维护：小区属新建物业，设备设施运行有一定的磨合期，在物业管理的前期安排进行细致、全面的维修、保养工作将非常之重要。依据各类设备设施的运行情况和技术要求，编制周密的维修、养护计划，如日检查、周保养、月检修、季分析、年维修等；及时消除存在的不安全隐患，防止各类事故的发生；对施工建设中遗留的各项问题，及时联系有关单位尽早解决；必需外包的设备设施维修项目，要严格筛选承包专业公司，并对其提供的服务进行认真的监督管理，确保质量。
第六章 有关配套建议
（一）提供物业管理用房：220平方米
1、经理办公室：25平方米； 2、综合办公室：25平方米； 3、工程维修办公室：30平方米； 4、安全管理办公室：25平方米； 5、财务办公室：25平方米； 6、物业用品库房：40平方米； 7、保安人员宿舍：50平方米。
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