项目建议书

千岛湖风景分区界首地区

控制性详细规划

项 目 建 议 书

杭州市城市规划设计研究院

2009年2月

千岛湖风景分区界首地区控制性详细规划项目建议书 2009.2

目 录

1．背景解读

2、规划重点、难点

3、成果内容 4、技术力量组织 5、设计周期与项目报价

千岛湖风景分区界首地区控制性详细规划项目建议书 2009.2

1．背景解读

1.1 深化分区规划，强化控制、指导建设。

新一轮《千岛湖风景名胜区分区规划》已2007年基本完成，目前处于送审阶段。分区规划重新界定了千岛湖风景名胜区核心景区与风景区范围线，明确了风景区主要的保护与控制要求，为完善风景区的控制与管理提供了依据。界首地区包括了分属于西南湖景区的摄云风景小区和中心湖景区的梅峰风景小区的一部分。作为千岛湖风景分区重要组成部分，要通过控制性详细规划的编制来深化和细化分区规划的总体控制与发展要求，强化对景区保护与发展的控制，同时，有效指导修建性详细规划编制与相关项目建设。

1.2、区位交通条件改善，政策条件支持，面临新一轮旅游度假项目开发热潮。

近几年，随着旅游业态的转型，千岛湖风景区由观光旅游逐步向休闲度假的旅游目的地转型。淳安县按照“以湖兴县” 的要求，大力发展旅游休闲经济。省、市各级政府大力支持千岛湖旅游事业发展，2007年，浙江省人民政府批准成立千岛湖进贤湾旅游度假区，作为千岛湖旅游度假重要发展区域的界首地区，2008年，界首休闲旅游度假区被纳入杭州市100个综合体建设中。另外，随着淳开公路千汾线建成通车，界首地区的可达性得到了很大提高，面临着前所未有的发展休闲度假产业的良机。在这种背景之下，新一轮旅游度假项目开发热潮已到来，如界首地区已经确定雨润秀水国际旅游度假区等项目。为此，作为风景名胜区组成部分及外围控制区块，急需编制控规具体指导区块发展和控制。

1.3 协调风景区与旅游综合体（度假区）关系，强化融合与衔接

千岛湖风景分区界首地区控制性详细规划项目建议书 2009.2

由于界首地区作为千岛湖旅游度假重要发展区域，旅游综合体等的建设涉及与风景名胜区的关系如何处理的问题。因为旅游度假基地（区）与风景名胜区在目标导向、发展侧重点、控制重点等方面都有一定差异。因此，如何协调两者关系，理顺两者管理体制，强化衔接，寻求休闲度假产业发展与风景名胜资源保护的最大平衡点，是本次规划重点与难点。

1.4 落实《风景名胜区条例》管理要求，完善景区规划体系

2006年12月1日，《风景名胜区条例》颁布与实施，对风景名胜区事业发展产生重要影响，对风景名胜区保护与管理提出新的要求。千岛湖风景分区作为知名的国家风景名胜区的组成部分，理应通过全覆盖的控规编制来落实新条例保护与管理的新要求，寻求景区永续发展的新举措，完善千岛湖风景名胜区规划体系。

2、规划重点、难点的把握

2.1、按照保护优先的原则，实现资源永续利用

界首地区是最能体现千岛湖内湖、岛、湾、水等特色资源与景观的区域。因此，必须坚持保护优先的原则，保护其风景资源原真性，有效处理度假基地（区）发展与景区保护之间的关系，深入贯彻“科学规划、统一管理、严格保护、永续利用”十六字基本方针，并按照“分级、分区、分类”的要求，进行全方位、多层次的风景资源保护。通过生态敏感性、景观敏感性等技术方法分析，慎重处理景区资源利用与建设发展的问题。

2.2探求景区合理的环境容量、建设容量、规模

千岛湖风景分区界首地区控制性详细规划项目建议书 2009.2

以生态容量为前提，以容量定规模，在风景区分区规划的指导下，利用

GIS地理信息系统等手段和层次分析、多因素叠合等方法明确严格保护区块，研究界首地区合理的环境容量、建设开发容量与建设布局。同时，要探求多途径、多方法的景源保护方法与措施。

2.3、把握旅游综合体（度假区）与风景名胜区不同发展要求与协调关系，寻求保护与发展之间的最大公约数

合理把握旅游度假基地（区）与风景名胜区不同发展要求，协调两者关系，理顺两者管理体制，强化衔接。对于处于风景区范围内的旅游度假设施，严格按照《风景名胜区条例》管理要求，在分区规划的指导下，明确景源的保护要求，严格控制旅游度假项目设置的类型以及开发容量与强度。对于在风景区外围地带的旅游度假区块，要按照协调融合的要求，提出风貌协调、城市设计要素的控制、配套设施的共建共享等方面控制协调要求，减少对风景区资源与特色景观风貌的破坏。

2.4旅游发展的定位与游览设施的完善。

本区块的景源特色明显，景点资源等级高，景源类型丰富，且位于千岛湖中心湖区，区位独特且知名度较高。但随着千岛湖地区进贤湾、姜家风情小镇旅游度假区相继建设，界首区块必须结合自身的资源特色与产业发展趋势，在旅游发展以及项目设置上进行合理的定位，实现项目的差异化发展。因此，此次规划要着眼千岛湖旅游发展的转型与休闲度假产业发展趋势分析，分析明确区块旅游度假区块以及相关景点的旅游发展定位，并在此基础上科学合理地完善景区游览设施特别是休闲旅游设施。

2.5加强与周边风景小区之间的组织、协调

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界首地区位于千岛湖中心湖区，周边有界首森林、梅峰等风景小区。该区域也是最能体现千岛湖风景资源特色的地区。因此，在进行界首地区控规编制过程中，一方面要强化与周边风景资源保护、景观风貌协调，另一方面，加强与周边界首森林、梅峰等景区的联系，完善区域游线组织。

2．6探求景区内居民社会调控与村庄整治的新模式

规划范围内有较多村庄居民点，如何合理引导与调控居民点发展，是本次规划重点之一。要按照分区域控制，分类指导的要求，结合景区与旅游度假区项目建设要求，着力推进村庄整治，着力推进旅游特色村的建设，实现景区新农村建设与景区旅游发展齐头并进，互为促进；寻求景中村村庄治理方式与村庄改造与整治方式的转变，实现风景旅游发展与新农村建设的双赢。

2．7重视特色景观塑造，处理好五类景观与风貌引导与控制

（1）湖岸自然景观：重视对湖、湾、岛等特色自然景观要素的控制与引导。

（2）重点视廊、视线景观的控制：处理好从梅峰观景台、中心湖区水路观赏线路俯瞰、远看等界首区块视廊、视景的引导与控制。

（3）沿路景观：整治与引导淳开公路千汾线沿线道路景观。

（4）建筑风貌与布局：引导合理的区内建筑整体布局、风格、高度等。 （5）农居点景观：整治景区内农居点，融入景区自然景观中。

2．8景区内市政基础设施的完善与交通系统优化。

完善景区的市政基础设施，建立高标准的市政基础设施。同时，要对景区的滑坡等地质灾害、微地形改造进行专题研究，提出相关应对措施。深化交通系统优化研究，按照差异化处理平日及节假日交通，理清目标、

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功能与需求，优化、深化本区块交通设施、交通管理、交通组织等的控制要求。

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3、成果内容

按照《风景名胜区规划规范》并结合《城市控制性详细规划编制技术规范》的的要求，确定本次编制内容与深度并制定完整的成果体系和内容。 3.1、成果体系内容

基础资料汇编 现状情况的资料汇总。

说 明 书 控规技术 文件 技术图纸 对现状的分析，规划设想的论证和规划内容的解释。

本 次规 划 成果 体 系

说明规划意图相关图示。

对规划过程中公众参与的基本情况、公众对规划的主要意见以及对公众主要意见的处理情况的有关说明。

公众参与报告 文 本 控制法定文件 规定规划强制性内容的条文。

图 则 主要为地块指标图与分图图则。

3.2 控规主要内容成果

（1）背景与现状分析——发展条件与背景分析现状综述、主要问题解析、资源以及建设条件评价、相关规划解读

（2）资源普查与评价——景源的调查、挖掘、分类、分级；

（3）基地特征与评价——现状土地利用、景观敏感度分析、土地适用性评价、权属分析等

（4）规划概念--技术路线、规划依据、规划原则、规划目标、规划定位、发展策略；

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（5）总体构思与规划布局——景群划分、旅游项目定位、规划结构、功能分区、用地布局、周边地区的发展协调、空间景观体系规划、绿地系统规划；

（6）景区容量规划——生态容量预测、游人容量测算、生态分区及保护措施

（7）地块划分与控制体系---基本思路、地块划分与编码、地块建设控制指标体系与要求；如建筑退界、建设总量、建筑密度、容积率、建筑限高等。 （8）“三区四线”规划与控制——禁建区、限建区、适建区，黄线、红线、蓝线、紫线的规划与控制；

（9）城市设计导控——景观界面、节点，建筑布局引导，建筑高度与体量引导，建筑风格与色彩等；

（10）专项规划——道路交通规划、配套服务设施规划、基础工程规划（给水、排水、电力、通讯等）、竖向控制规划、综合防灾规划、生态保护培育规划、游览设施规划、居民社会调控规划、经济发展引导规划； （11）分期建设与规划措施

3．3规划范围确定

县里按旅游度假区要求初步划定的范围涉及淳开公路以北风景区外围地区、淳开公路以南的界首旅游综合体及风景区范围内的区域三部分。（见图一）

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度假区范围与风景区范围关系图

通过分析提出规划范围的两个方案供研究：

方案一：与风景区规划体系相衔接，与旅游局管理事权相对应。按西南湖景区的摄云风景小区和中心湖景区的梅峰风景小区的完整范围编制控规，类似杭州按规划管理单元编制城区与风景区的控规，有利于规划成果的标准化、规范化，全面覆盖、无缝衔接。如此，要将梅峰小区完整包括在内。面积为陆域：38.62平方公里，水域：46.63平方公里，总面积为85.25 平方千米。

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规划编制范围方案一

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方案二：就事论事，以解决与度假区的关系问题为要务。第一层次：对初步划定的度假区范围内涉及风景区范围的区域编制控制性详细规划，总面积17.38平方公里，其中陆域面积9.37平方公里，水域面积8.46平方公里。第二层次：初步划定的度假区范围内涉及风景区外围地带区域，提出原则性的控制要求与引导。总面积12.1平方公里，其中陆域面积6.01平方公里，水域面积5.94平方公里。

规划编制范围方案二

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4、 技术力量组织

1、项目成员安排

为高水平、高质量完成本项目，由院总工亲自主持该项目，并组织参与过《千岛湖风景名胜区分区规划》编制，熟悉千岛湖地区的相关设计人员组成项目组，配备城市规划、风景区规划、城市设计以及市政、道路等专业的技术人员，参与该规划编制工作。具体人员如下：

姓名 性别 职务 教授级高工、总工 注册规划师 工程师 工程师 工程师 学位 硕士 本科 本科 硕士 本科 专业分工 城市规划 规划布局 景观、园林 道路交通 排水、电力电信 项目职责 项目负责 主要设计人 主要设计人 道路交通 市政设施 汤海孺 王 波 姚 甜 周扬军 桂 明 男 男 男 男 男 注：实际工作中因项目需要而另外增加相关规划人员