关于多功能房屋共有建筑面积分摊手工计算方法的探讨

关于多功能房屋共有建筑面积分摊手工计算方法的探讨

房地产业经过不断的发展，已经成为国民经济支柱性产业。随着近年来房地产业的快速发展及房价的迅速攀升，“寸土寸金”已经不再是神话。随着房产市场的快速发展和日趋完善,房产管理越来越受到更多人的关注,作为其关键部分的房产公用建筑面积的分摊由于牵涉到千家万户的利益而更加引人注目。因此,公用建筑面积分摊计算是房产测绘的关键所在。

多功能区综合楼具有商业、办公、住宅等多种实用面积，一次分摊往往达不到目的，一般要进行二级或者三级，甚至更多级的由上而下的分摊模型。为了更加了解面积测算与共用面积分摊的方法,也为了提高房产测绘所要求的准确性、现实性、技术性，根据国标对分摊的规定和日常经验、也便于计算机编程，总结了一种分摊方法,以供探讨。

一般多功能综合楼共有建筑面积分摊类型有金字塔式分摊，交叉式分摊两种。前者用于没有交叉使用的共有面积，后者用于多功能区间有交叉使用的共有面积的分摊。

整栋房屋面积=参加分摊的面积之和(T)+被分摊的面积之和(S)

参加分摊的面积(T)=各功能区套内面积之和(∑Ti)=各层套内面积之和(∑Cj)

功能区i套内面积之和(Ti)=功能区i在各层的套内面积之和[∑C(i,j)]

第j层套内面积之和(Cj)=各功能区在第j层套内面积之和[∑C(i,j)]

功能区i第j层套内面积之和[C(i,j)]=功能区i在第j层参加层内分摊的套内面积之和CN(i,j)+ 功能区i在第j层未参加层内分摊的套内面积之和

一般多功能综合楼被分摊的面积(S)可以分为四类：

(1)全幢共有面积(S栋)：此类由全幢分摊。

(2)功能区间共有面积[S(i,j…,n)]：此类由某几个功能区共同分摊。

(3)功能区共有面积(Si)：此类由某一个功能区分摊。

(4)功能区i层共有面积之和CS(i)=∑CSj。

层共有面积CSj：此类由所在层分摊。

(5)功能区i层内共有面积之和CNS(i)=∑CNSj。

层内共有面积CNSj：此类由层内1户或几户来共同分摊。

S= S栋+∑S(i,j…,n)+∑Si+∑CS(i)+∑CNS(i)

现举例为算法做出详细的解释：

金字塔式分摊：

例：整栋房屋分为3个功能区。

功能区1 功能区2 功能区3

1-3F商业 4-6F办公 7-30F住宅

二级分摊：功能区i、j共有面积S(i,j)。∑S(i,j)=S(1,2)+S(2,3)+ S(1,3)

三级分摊：功能区i共有面积Si。∑Si=S1+S2+S3

四级分摊(层分摊)：各层共有面积CSj。CS(1)=CS1+CS2+CS3，CS(2)=CS4+CS5+CS6,

CS(3)=CS7+CS8+……+CS30

五级分摊(层内分摊)：各层的1、2号房层内共有面积CNSj。

CNS(1)=CNS1+CNS2+CNS3，CNS(2)=CNS4+CNS5+CNS6，CNS(3)=CNS7+CNS8+……+CNS30

计算步骤如下：

一级分摊计算：(以下Ki中的i仅代表分摊等级)

K1=S栋/(S-S栋+T)

二级分摊计算：

功能区i、j二级分摊：

K(i,j)=(S(i,j)+S(i,j)*K1)/[Ti+Si+CS(i)+CNS(i)+Tj+Sj+CS(j)+CNS(j)]

功能区1二级综合分摊：K2=K1+K(1,2)+K(1,3)

功能区2二级综合分摊：K2=K1+K(1,2)+K(2,3)

功能区3二级综合分摊：K2=K1+K(1,3)+K(2,3)

三级分摊计算：K3=K2+(Si+Si*K2)/[Ti+CS(i)+CNS(i)]

层分摊计算：K4=K3+(CSj+CSj*K3)/(Cj+CNSj)

层内分摊计算：K5=K4+(CNSj+CNSj*K4)/CNj

交叉式分摊分摊：

例：整栋房屋分为10个功能区。

由于各功能区之间存在交叉分摊，现确定分摊等级如下：

二级分摊：S(1,2,6,7,8,9,10)、S(1,2,3)、S(4,6)

三级分摊：S(1,2,6,10)、S(1,2,6,7,8,9)、S3

四级分摊：S(2,6,10)、S(1,2,6,7)、S9

五级分摊：S(1,2,6)、S(1,2,7)、S10

六级分摊：S(2,6)、S1、S7

七级分摊：S2、S6

八级分摊(层分摊)：CSj

九级分摊(层内分摊)：CNSj为第j层的层内共有面积。

-5F507号房有共有面积CNS(-5)。

-2F203号房有共有面积CNS(-2)。

计算步骤如下：

一级分摊计算：K1=S栋/(S-S栋+T)

层内分摊反算：

TCN(i,j)代表功能区i在第j层参加层内分摊的套内面积。

TCNS(i,j)代表功能区i在第j层的按照套内面积比例所分的共有面积。

TCNS(i,j)=CNSj* TCN(i,j)/CNj

层分摊反算:

TC(i,j)代表功能区i在第j层的套内面积。

TCS(i,j)代表功能区i在第j层的按照(套内面积+下级共有面积)比例所分的共有面积。

TCS(i,j)=CSj* [TC(i,j)+TCNS(i,j)]/[Cj+∑TCNS(i,j)]检验：CSj=∑TCS(i,j)

Mi代表功能区i按照(套内面积+下级共有面积)比例所分的层共有面积之和。

计算Mi=∑TCS(i,j)

按照七级至二级的顺序分摊反算：TSi(k)

TSi(k)功能区i在k级分摊中按照(套内面积+下级共有面积)比例所分的共有面积之和。

例：功能区2第七级至二级分摊共有面积之和为：

TS2(7)=S2*[T2+M2+∑CNS(2,j)]/[ T2+M2+∑CNS(2,j)]=S2

TS2(6)=S(2,6)*[T2+TS2(7)]/[T2+TS2(7)+T6+TS6(7)]

TS2(5)=S(1,2,6)*[T2+TS2(6)]/[T1+TS1(6)+T2+TS2(6)+T6+TS6(6)]+

S(1,2,7)*[T2+TS2(6)]/[ T1+TS1(6)+ T2+TS2(6)+ T7+TS7(6)]

TS2(4)=S(1,2,6,7)*[T2+TS2(5)]/[T1+TS1(5)+T2+TS2(5)+ T6+TS6(5)+ T7+TS7(5)]+

S(2,6,10)*[T2+TS2(5)]/[T2+TS2(5)+T6+TS6(5)+ T10+TS10(5)]

TS2(3)=S(1,2,6,10)*[T2+TS2(4)]/[T1+TS1(4)+T2+TS2(4)+T6+TS6(4)+T10+TS10(4)]+

S(1,2,6,7,8,9)*[T2+TS2(4)]/[T1+TS1(4)+T2+TS2(4)+T6+TS6(4)+T7+TS7(4)+

T8+TS8(4)+ T9+TS9(4)]

TS2(2)=S(1,2,6,7,8,9,10)*[T2+TS2(3)]/[T1+TS1(3)+T2+TS2(3)+T6+TS6(3)+T7+TS7(3)+

T8+TS8(3)+ T9+TS9(3)+ T10+TS10(3)]+

S(1,2,3)*[T2+TS2(3)]/[ T1+TS1(3)+ T2+TS2(3)+ T3+TS3(3)]

二~七级分摊正算：

功能区i二~七级分摊系数为：

Ki=上级分摊系数+(第i级分摊面积+上级分摊的面积)/(下级分摊面积+功能区i套内面积)

K2=K1+(TSi(2)+TSi(2)*K1)/(TSi(3)+TSi(4)+TSi(5)+TSi(6)+TSi(7)+Mi+∑TCNS(i,j)+Ti)

K3=K2+(TSi(3)+TSi(3)*K1)/(TSi(4)+TSi(5)+TSi(6)+TSi(7)+Mi+∑TCNS(i,j)+Ti)

K4=K3+(TSi(4)+TSi(4)*K1)/(TSi(5)+TSi(6)+TSi(7)+Mi+∑TCNS(i,j)+Ti)

K5=K4+(TSi(5)+TSi(5)*K1)/(TSi(6)+TSi(7)+Mi+∑TCNS(i,j)+Ti)

K6=K5+(TSi(6)+TSi(6)*K1)/(TSi(7)+Mi+∑TCNS(i,j)+Ti)

K7=K6+(TSi(7)+TSi(7)*K1)/(Mi+∑TCNS(i,j)+Ti)

层分摊正算

功能区i在第j层的层分摊系数为：

K8=K7+[TCS(i,j)+TCS(i,j)*K7]/[TCNS(i,j)+TC(i,j)]

层内分摊正算：

功能区i在第j层的层内分摊系数为：

K9=K8+[ TCNS(i,j)+ TCNS(i,j)*K8]/TCN(i,j)

由此计算出来的面积分摊系数能与四川省现今使用的CFC房产测绘软件的误差小于等于0.01。

房产面积测量是一个非常敏感的问题,涉及到千家万户的切身利益。房屋共有建筑而积的分摊历来存在各种各样的看法,而在实际操作中共有面积的计算会因理解不同而产生差异,分摊到户的共有面积会因分摊方法的不同产生差异。尽

管现在国家制定了《房产测量规范》,各单位加强了测绘工作的管理,并提高专业人员的素质,但面积纠纷还会发生。通过对实际工作中存在情况的探讨,能加深对《房产测量规范》的认识,使房地产测绘更加规范化、合理化,切实保护开发商和消费者的合法权益。今后,可能还需要结合实际工作和有关规范研究一套更加科学的面积测量方法和共有面积分摊方法,使房产面积测绘成果更加规范。

附录1：参数对应表