前期介入物业管理的建议

前期介入物业管理的建议

房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件，更要考虑与之对应的物业配置和重要设施，使得交房后的物业管理更为简便和低维护支出费用，减少业主投诉，并提升满意度，提升开发单位的口碑和声誉。但由于开发单位通常对物业管理工作的需求以及物业管理条款和法规要求不是太熟悉，项目落成后留下很多遗憾，整改费时费力费经济。因此物业公司有必要对新项目在设计时即向开发公司提出一些建议，以保证物业的顺利交付和物业实管后工作更为有效的开展，进而创造更多更好的有利条件为业主服务以提高开发公司和我物业公司的知名度。在此，物业公司对小区设置提出以下建议。

一．要考虑新项目物管用房的预留（包括物业办公用房、员工宿舍、食堂、保安宿舍淋浴间、职工、业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等）。 1.环境卫生设施《环境卫生设施设置标准》中华人民共和国住房和城乡建设部

1）生活垃圾收集点：建议:服务半径不超过70米,设置5-10㎡左右垃圾收集点一个。 2）生活垃圾转运站：建议:每一小区人数超过5000人时，设置一座80㎡以上垃圾收集站。 每一小区人数低于5000人时，设置一座50㎡以上垃圾收集站。 3）建筑垃圾临时收集点：按装修最长时限不超过10年计，在园区边沿设立半封闭式建筑垃圾临时收集点。

4）楼层保洁取水点、园区保洁拖布池、绿化用水点： ①在多、高层每栋楼、地下车库设置保洁工具间； ②各栋楼间隔2层应设计1个清洁取水点、排水池 和拖帚池并设置水表；

③在园林边角处每100米设置一个绿化快捷取水阀和保洁拖帚池并设置水表；

④拖帚池应能方便放置和洗涤塑料桶；

⑤园区内的取水点和洗涤池建议结合园林设计造型，美观实用； ⑥公共可上人天台、露台设置取水点，设专用阀并设置水表； ⑦垃圾房设取水点，设专用阀并设置水表同时设置排水口、排水沟。

5）公共厕所：每一项目建议设置一所10㎡的公共厕所。《城市公共厕所规划和设计标准》2.4.0.1 6）车辆清洗站：建议在设计时考虑，在地下停车库半封闭处（位置大又不能停车的空间）设立洗车

点，同时考虑、沉沙池、集水坑、供水点、15KW三相电源。 2.设备用房及公区

1）供配电房：地面铺设瓷砖，并铺设绝缘地垫，除湿机、开设引流槽，出入口设置防鼠板，并按规

定配制灭火器材；墙面喷涂白色防水涂料，配备应急照明设备，应急救援设备、工具，供配电房内悬挂温/湿度计，保证室内温/湿度符合要求，门內设置小型办公桌以利于相关记录能放置整齐，符合要求。

2）水泵房：

水泵房：地面铺设瓷砖，开设引流槽，出入口设置防鼠板，并按规定配制灭火器材；墙面喷涂白色防

水涂料，各种标识，配备应急照明设备，应急救援设备、工具水泵房内悬挂温/湿度计，保证室内温/湿度符合要求,门內设置小型办公桌以利于相关记录能放置整齐，符合要求。

3）消防泵房：

消防泵房：地面铺设瓷砖，开设引流槽，出入口设置防鼠板，灭火器材；墙面喷涂白色防水涂料，并

配备应急照明设备，应急救援设备、工具，消防泵房内悬挂温/

湿度计，门內设置小型办公桌以利于相关记录能放置整齐，符

合要求。

4）监控室

监控室：地面铺设防静电地板，配置空调，按规定配制灭火器材；墙面喷涂白色防水涂料，配备应急照明设备，应急救援设备、工具，监控内悬挂温/湿度计。同时建议：安防设备购销安装合同要求监控摄像头外壳全部为醒目黄色或白色烤漆,至少可警示犯罪份子.经实践证明效果突出.

5）电梯机房

电梯机房：①对高档字楼、商业楼：地面做地坪漆，安装空调设备、出入口设置防鼠板，配制灭火器

材；墙面喷涂白色防水涂料，配备应急照明设备，应急救援设备、工具，电梯机房内悬挂温/湿度计；

②对住宅楼：电梯机房小，电梯主机和控制柜,发热量巨大,高温对电子产品、设备控制系统损害大, 温度导致电梯运行死机“软故障”检查困难，维修人员把控制柜前后门打开裸露散热实属无奈。

各项目设计（包括在建项目）对电梯机房散热换气窗、孔对设备散热效果不理想。另外，部分机房换气散热设计未考虑整个室内空间散热，把窗孔设计在同一轴线附近前后位置（非主机控制柜轴线附近），曳引机和控制柜发热体得不到散热换气（今年园区广场项

目电梯故障关人、死机，经统计均发生在炎热夏季）。

建议设计时，考虑在曳引机安装位置附近墙体设计窗底边不高于室内地坪80cm的窗户（带走主机控制柜热量），加设安装和窗户同高度的轻型金属板材雨棚，雨棚棚板向下倾斜45度，外边沿约到2/3窗户高度，雨棚左右2边同样倾斜45度,约到2/3窗户高度，风雨天气窗户可不关闭，经实践效果非常良好(如图所示)。同时应考虑避免换气窗、孔设计在同一轴线前后位置。由此解决机房设备因发热故障问题，减除建设单位对空调负荷总量电力配给投入，和空调投入，同时避免给物业公司带来极大能耗支出。对高档住宅小区可考虑使用空调。

6）生活水管包保温材料，防滴水污染车辆。潮湿天气管道表面结露滴水，将产生污染业主车辆，破坏地平漆等现象。

7）公共区域照明改进，公共区域包括：楼层照明、园区照明、地下室照明，应选用LED灯。

其中：楼层选用2W/ LED-球泡；

地下车库选用10W/LED-日光灯；

园区选用6-10W/LED-玉米灯。

8）非机动车道出入地下室梯步设计成“地平漆防滑坡面”，能保证雨天不打滑、不长青苔。

非机动车坡道

9）物料仓库，包括：维修、装饰材料库。（开发公司提议）、保洁物料库、绿化药品库、工程维修备件库。

10）园区绿化路沿建议采用“U”型水泥槽，便于雨水排放和防止绿化带中水土流失。

11）进出口实行完全人车分离，并考虑设置非机动车专用出入口；

以建筑面积10万平方米的项目为例： 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 功能分区 业委会办公房 物业办公用房 保安宿舍 保安宿舍洗手间 保安宿舍淋浴间 工程值班室 工程操作间 活动培训室 物品储藏室 材料库房 清洁物品储藏室 绿化物品储藏室 绿化保洁休息室 面积 25 m2 60 m2 192 m2 20 m2 20 m2 12 m2 35 m2 50 m2 15 m2 50 m2 20 m2 10 m2 50㎡ 业委会办公用房 客户服务中心、办公场所（含10 m2洗手间） 保安8人一间，每间房24 m2，共需8 间，合计160 m2 配备洗衣机 安装淋浴设备和加热系统 维修工夜间值班 员工活动、培训 客户服务中心、物品存放 项目、环境事业部存放清洁物品 项目、环境事业部绿化组存放药品 可设计成两间 备 注 注：宿舍的人均面积应为3~4平米/人。

12）小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，周界长的地方可设计成电子围栏样式。户与户之间、裙楼与裙楼之间不能相互翻越。

13）绿化带植物的品种（尤其是高档大型物业小区）不要设计得太名贵、太繁多，除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。绿地与路面相接处应有排水设置。

14）现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其

中一个为洗水机排水用）否则业主在二次装修的排管时，施工不规范会引发一系列问题。

15）楼道侧墙建议铺设一定高度的瓷砖（防涂鸦，防污渍）。 16）地下室设备房建议采用通锁；楼道内电表箱等其它线盒箱不用通锁应采用专用锁；楼道开关总闸应内藏而不外露，以防小孩和他人捣乱拨弄。

17）地下室内的消防水管使用红色管，如白管需使用不易褪色的红油漆，在地面漆好后安装（避免高空作业）。

18）小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，路灯采用LED灯，灯座要耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆（方便日常维修、减少开支）。

19）垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安静。

20）由于商业用水和居民用水的收费标准不同，建议在商业区的公共用水点铺设居民性质用水。

21）小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度约5米。

22）建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑送纱窗（以减少高空抛物现象）。 23）各单元门、停车位、外围、巡视死角，商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。 24）所有单元进户门设计的遮雨棚可考虑不用玻璃雨棚，前期、后期损坏太严重。建议采用PC耐力板，安装时有一个自里向外的小倾角以防积水。

25）商铺前后的预留空调位及排水位往往被开发商所忽视，设计中应考虑进去。商铺要预留店招位置。

26）在建筑上不要出现死角即不可上人的平台等（以减少卫生死角和高空作业）。

27）重要管路和线路请施工方为物业预留备用管线或活口并在移交图纸上标明（以免发生局部损坏更换整条管线的劳民伤财工作）。

28）最容易发生问题（渗水）的排污管、进水管由于穿越楼板，受墙体挤压而易爆裂（PV 管）或生锈而破裂（镀锌管），故设计安装时最好设置套管。

29）管道煤气、智能综合布线、二次加压的管路及闸阀、可能用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。

30）所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位都应与开发商就设备（或大宗材料、配件）的保质（修）期的保质（修）内容、保质（修）期 限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话提供给物业公司。

31）小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明（如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯、变配电系统、停车场、交通管理系统等）。

移交时应将，《自来水公司供水合同》、《电业局供电合同》、《天然气公司供气合同》、《房屋所有权证》、《二次供水许可证》交物业公司一份存档。

32）为方便以后的物业管理，对大型重要的公共配套设备要设立独立的电表（便于情况分析和成本控制，如电梯、安防监控主机、消防主机、二次供水、地下室照明、楼层照明），高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中（便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源）。

33）污水积水坑深度超过1.5米，设计应考虑设备检修吊钩或爬梯。 否则2人维修拆卸水泵出坑仍然危险困难；重型设备，诸如立式消防喷淋水泵、生活供水水泵、电梯机房曳引机等体积大, 拆卸维修工作难度较大，也应考虑预埋检修吊钩（例：盛南、南城积水坑）

34）卫生间50mm排水口无闭臭存水弯，虽然部分台盆排水管自带闭臭功能，但台盆出水管插入排水管口处仍然臭气溢出，封闭管口给堵塞疏通工作带来困难，设计施工时应考虑（例：广场、南城）。